Версия для слабовидящих

О рисках и ответственности ипотечных заемщиков

20141024_Natcbank

Одним из самых распространенных инструментов решения жилищных проблем является ипотечное кредитование. Вместе с тем, данное решение является очень ответственным и рискованным, так как ипотека выдается под залог приобретаемого жилья и на долгий срок, в течение которого могут произойти масса непредвиденных обстоятельств и ситуаций: потеря источников дохода, изменение статуса заемщика и др., впоследствии которых возникают затруднения в исполнении обязательств по договорам банковского займа. Ведь, в случае допущения просрочки либо неуплаты очередных платежей, не только увеличивается задолженность по кредиту на сумму начисленных штрафов и пени, но и возрастает риск потери заложенного жилья. Поэтому, прежде чем обратиться в банк за получением ипотечного кредита необходимо серьезно подготовиться, изучив и сравнив условия кредитования, перечень необходимых документов, предлагаемые процентные ставки по кредиту, требования к заемщикам различных банков и выбрать оптимальный вариант для себя.
При выборе валюты ипотечного кредита необходимо учесть риски, связанные с колебаниями курсов иностранной валюты, если доходы заемщика выражены в национальной валюте. С 1 января 2016 года в законную силу вступили поправки, внесенные в банковское законодательство, защищающие заёмщиков от этих рисков. Так, согласно пункту 3-1 статьи 34 Закона Республики Казахстан «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан» (далее — Закон), банкам запрещено предоставлять ипотечные займы в иностранной валюте физическим лицам, не имеющим доход в иностранной валюте в течение шести последовательных месяцев, предшествующих дате обращения физического лица.
Согласно статье 39 Закона, ставки вознаграждения и комиссии, а также тарифы за оказание банковских услуг устанавливаются банками самостоятельно. Поэтому, разные банки могут предложить разные ставки вознаграждения и взимать с заемщиков различные виды комиссий, из которых складывается реальная стоимость кредита. В этой связи, необходимо обращать внимание на такой показатель, как годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ), которая включает в себя номинальную ставку вознаграждения, все виды комиссий и иные платежи, взимаемые банками в связи с выдачей и обслуживанием займа. Чем меньше данный показатель, тем выгоднее условия кредитования.
Потребность в ипотеке должна быть соизмерима с платежеспособностью заемщика. Необходимо оценить свои финансовые возможности и рассчитать, чтобы ежемесячные выплаты по кредиту незначительно отражались на семейном бюджете. Оптимальный вариант – когда сумма ежемесячного платежа в счет погашения ипотечного кредита не превышает 20-30% от получаемого ежемесячного дохода.
В целях уменьшения риска неплатежеспособности, постановлением Правления Национального Банка Республики Казахстан от 25 декабря 2013 года № 292 «О введении ограничений на проведение отдельных видов банковских и других операций финансовыми организациями» установлен максимальный уровень долговой нагрузки заемщика в размере 0,5. Это означает, что решение о выдаче банками кредитов будет положительным, если ежемесячный платеж по кредиту не будет превышать 50% от среднемесячного дохода заемщика. Несоблюдение данного ограничения может обернуться нарушениями графика погашения задолженности, за которые предусмотрены штрафы и пени. Кстати, размеры последних ограничены пунктом 2 статьи 35 Закона. Нововведением является то, что размер неустойки в течение 90 дней просрочки не может превышать 0,5%, а после истечения этого срока — 0,03% от суммы долга за каждый день просрочки. Размер неустойки в ранее действовавшей редакции составлял 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки. При этом, размер ежегодной неустойки не может быть выше 10% от суммы выданного займа за каждый год действия договора банковского займа.
Следует отметить, что с 1 июля 2016 года, в целях облегчения долгового бремени физических лиц, изменена очередность погашения задолженности по кредиту — в первую очередь уплачивается основная сумма долга, после — проценты и штрафы. Ранее, погашение основного долга осуществлялось в последнюю очередь. Кроме того, в целях предотвращения увеличения задолженности физического лица, банк не вправе требовать выплаты вознаграждения, а также штрафов и пени, начисленных по истечении 180 последовательных календарных дней просрочки исполнения обязательства по погашению любого из платежей по суммам основного долга и вознаграждения по договору ипотечного жилищного займа.
Также, существуют виды рисков, которые заемщики могут застраховать — это страхование заложенного банку имущества, жизни/здоровья и трудоспособности заемщика, а также страхование возможной утраты приобретаемого имущества. Без заключения договоров страхования этих рисков, ипотечные кредиты банками обычно не выдаются. При этом, право выбора страховой компании остается за заемщиком. Не обязательно пользоваться услугами страховой компании, предлагаемой банком.
Банки, в случае невыполнения заемщиком обязательств по погашению задолженности по займу, вправе применить в отношении него меры, предусмотренные статьей 36 Закона. В том числе: обратить взыскание на залог во внесудебном и судебном порядке; обратить взыскание в бесспорном (безакцептном) порядке на деньги, имеющиеся на любых банковских счетах заемщика (за исключением случаев, указанных в пп.1) п.2 ст. 36 Закона); обратиться в суд с иском о взыскании с заемщика (в случае смерти заемщика, с его наследника, принявшего наследство, согласно норм Гражданского Кодека Республики Казахстан) суммы долга по договору ипотечного займа. Впоследствии, при вынесении судом решения в пользу банка, должник может лишиться прав на свое имущество, деньги, быть временно ограниченным в праве на выезд из страны. Данные меры предпринимаются по постановлению судебных исполнителей в соответствии с Законом Республики Казахстан «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей».
Поэтому, прежде чем обращаться в банк за получением ипотечного займа, необходимо тщательно обдумать важность принимаемого решения, проанализировать свою платежеспособность, ведь возвращать долг придется с процентами на протяжении длительного времени. Если же Вы твердо решили оформлять ипотечный кредит, то погашать его следует своевременно и в полном объеме.

Начальник отдела контроля валютных операций
Жамбылского филиала Национального Банка РК
Венера Итмашева