Версия для слабовидящих

Перспективные планы «Нұрлы жер»

Целью новой жилищной программы является переход с прямого финансирования строительства жилья на развитие ипотечного кредитования и стимулирование частных застройщиков.

 

Обеспечение населения жильем стало приоритетным направлением и задачей общенационального характера. В связи с этим в 2017 году стартует программа «Нұрлы жер», целью которой является переход с прямого финансирования строительства жилья на развитие ипотечного кредитования и стимулирование частных застройщиков. Сегодня на эту тему дает ряд пояснений Бахытжан Сугирбеков, руководитель коммунального государственного учреждения «Отдел земельных отношений акимата города Тараза».

— Бахытжан Жиеналиевич, в чем суть данной государственной программы?

— Программа жилищного строительства «Нұрлы жер» направлена на выработку новых подходов стимулирования жилищного строительства для повышения доступности жилья широким слоям населения и интеграции в нее вопросов жилья из действующих программ. Важнейшими инструментами обеспечения населения жильем являются привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование государственно-частного партнерства. Теперь в государственной жилищной политике будут переведены акценты с прямого на внебюджетное финансирование. Средства в сфере жилищного строительства, выделенные в рамках государственной программы «Нұрлы жол» на 2015-2019 годы  и Программы развития регионов до 2020 года, будут сконцентрированы и перераспределены в данной программе.

 — Каковы основные направления, пути достижения целей и задач программы?

— В первым этап реализации программы на период с 2017 по 2021 годы программа будет осуществляться по таким направлениям, как повышение доступности ипотечного кредитования; стимулирование строительства жилья частными застройщиками; строительство кредитного жилья через систему жилстройсбережений; создание фонда арендного жилья для социально уязвимых слоев населения; развитие индивидуального жилищного строительства; реализация направлений жилищного строительства в рамках ранее принятых государственных и правительственных программ. Данные направления призваны обеспечить жильем растущий спрос среди населения через привлечение БВУ, а также оказать поддержку частным застройщикам для стимулирования жилищного строительства.

— Что необходимо сделать госструктурам для реализации программы?

— Для реализации приоритетных направлений программы МИО необходимо провести ревизию имеющихся земельных участков, пригодных под массовую застройку; определить приоритетные районы массовой застройки жилыми домами в соответствии с утвержденными генеральными планами и проектами детальной планировки; провести предварительные работы по подготовке земельных участков; обеспечить свободный доступ к информации о наличии свободных земельных участков; обеспечить предоставление земельных участков застройщику, в том числе индивидуальному застройщику, в соответствии с действующим законодательством. На законодательной основе будут предусмотрены МИО дополнительные права по выкупу неиспользуемых земель под государственные нужды, в том числе для ИЖС. Будут актуализированы генеральные планы населенных пунктов с учетом необходимости социальной и транспортной инфраструктуры.

В целях дальнейшего развития социальной инфраструктуры допускается строительство жилых домов с размещением на первых этажах объектов социального назначения (детских садов, детских мини-центров, поликлиник и других объектов) по проектам, соответствующим установленным государственным нормативам в сфере архитектуры, градостроительства и строительства.

Отведенные под застройку массивы до начала строительства жилых домов должны быть обеспечены ИКИ, включающей инженерные сети тепло-, водо-, газо- и электроснабжения, телефонизации, водоотведения (канализации), инженерные сооружения, внутриквартальные дороги и проезды. Проектирование, развитие и обустройство ИКИ осуществляются за счет средств республиканского и местных бюджетов. В результате проведенные меры позволят стимулировать массовое частное строительство и обеспечить ежегодный объем ввода жилья в полном объеме.

— Что будет предпринято для повышения доступности  ипотечного кредитования?

— Для данных целей предлагается внедрить инструмент субсидирования ставки вознаграждения по ипотечным жилищным займам, выдаваемым БВУ и финансовыми организациями населению. Субсидирование осуществляется только по ипотечным жилищным займам, выданным БВУ по ставке вознаграждения, не превышающей уровень базовой ставки  Национального Банка Республики Казахстан более чем на 5%, действующей на момент принятия решения о субсидировании.

Начиная с 2017 года, из республиканского бюджета ежегодно будут выделяться субсидии до 7% годовых от ставки вознаграждения по ипотечным жилищным займам, которые будут направляться через финансового агента АО «ИО «КИК».

Обязательными условиями для участия заемщика в программе являются срок кредитования до 180 месяцев; наличие средств на счете заемщика в размере от 30% от стоимости приобретаемого жилья; целевое назначение – покупка первичного жилья; максимальная сумма ипотечного жилищного займа, подлежащего субсидированию – до 20 млн. тенге в городах Астане и Алматы и до 15 млн. тенге в других регионах; максимальный срок субсидирования – 120 месяцев, но не более срока кредитования.

В рамках программы БВУ не взимают какие-либо комиссии, сборы и/или иные платежи, связанные с получением/обслуживанием займов/заключением договора субсидирования, за исключением случаев, предусмотренных порядком предоставления субсидии для возмещения части ставки вознаграждения по ипотечным жилищным займам, выданным БВУ населению. Не допускается субсидирование ставки вознаграждения по ипотечным займам, направленным на потребительские цели, рефинансирование займа, приобретение нежилой недвижимости, земельного участка.

— А как будет стимулироваться строительство жилья частными застройщиками?

— В целях стимулирования предложения со стороны частных застройщиков необходимо обеспечить финансовыми ресурсами строительные компании через расширение объемов кредитования БВУ. Для данных целей предлагается внедрить инструмент субсидирования ставки вознаграждения по кредитам, выдаваемым БВУ частным застройщикам. Субсидирование осуществляется только по кредитам, выданным БВУ по ставке вознаграждения, не превышающей уровень базовой ставки  Национального Банка Республики Казахстан более чем на 5%, действующей на момент принятия решения о субсидировании. Начиная с 2017 года, из республиканского бюджета ежегодно будут выделяться субсидии 7% годовых от ставки вознаграждения по кредитам застройщиков, которые будут направляться через финансового агента АО «ФРП «Даму».

Обязательными условиями для участия заемщика в программе являются срок кредитования – до 36 месяцев; целевое назначение – строительство жилья; максимальный срок субсидирования – до 36 месяцев. Срок субсидирования должен соответствовать сроку кредитования.

При получении займа субсидированного в рамках данного направления частный застройщик обязан предложить не менее 50% построенного жилья вкладчикам ЖССБК по фиксированным ценам реализации 1 квадратного метра до 260 тыс. тенге в городах Астане, Алматы и их пригородных зонах; до 220 тыс. тенге в остальных регионах.

Для этих целей АО «ФРП «Даму» осуществляет своевременное информирование ЖССБК по проектам жилищного строительства, реализуемым в рамках данного направления. Условия реализации жилья вкладчикам ЖССБК определяются внутренними документами ЖССБК, а также соглашением о сотрудничестве между ЖССБК и застройщиком. Порядок  субсидирования ставки вознаграждения по выдаваемым кредитам банками второго уровня субъектам частного предпринимательства для целей жилищного строительства утверждается уполномоченным органом по делам архитектуры, градостроительства и строительства.

Взаимоотношения между БВУ, заемщиком и АО «ФРП «Даму» регулируются соглашением, типовая форма которого утверждается АО «НУХ «Байтерек».

— Будет ли продолжено строительство кредитного жилья через систему жилстройсбережений?

— В целях увеличения предложения доступного жилья для вкладчиков ЖССБК, в том числе очередников, состоящих на учете в МИО, будет продолжено дальнейшее строительство кредитного жилья. Механизм финансирования строительства кредитного жилья в рамках настоящей  Программы будет осуществляться путем выпуска облигаций МИО с периодичностью до 2 лет с повторным направлением ранее выделенных средств на новые проекты строительства; размещения обусловленных вкладов в БВУ; привлечения средств международных финансовых институтов под гарантии субъектов квазигосударственного сектора.

Проекты жилищного строительства, организуемые совместно с частными застройщиками на принципах государственно-частного партнерства, осуществляются при соответствии наличия у частного застройщика земельного участка на праве собственности, землепользования или земельного участка, выданного для проведения обследования и проектно-изыскательных работ и/или выполнения строительно-монтажных работ с соответствующим целевым назначением, свободного от обременений, обеспеченного или запланированного к обеспечению соответствующей ИКИ согласно генеральному плану и проекту детальной планировки населенного пункта. Кроме того, необходимо наличие проектно-сметной документации с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы; согласие частного застройщика на предоставление обеспечения в виде залога земельного участка, незавершенного строительства и проектно-сметной документации. Отбор и рассмотрение проектов жилищного строительства, представленных частными застройщиками, проводятся в соответствии с законодательством Республики Казахстан.

— Как на сегодняшний день развивается индивидуальное жилищное строительство?

— Оно занимает значительную долю в общем объеме ежегодного ввода жилья. В 2015 году из 8,9 млн. кв. метров введенного жилья доля ИЖС составила 4,4 млн. кв. метров. За 11 месяцев 2016 года из 9,0 млн. кв. метров введенного жилья, объем ИЖС составил 5,0 млн. кв. метров. Высокая доля ИЖС свидетельствует о том, что оно является доступным способом обеспечения жильем для основной массы населения. В целом направление ИЖС регламентируется действующим законодательством Республики Казахстан, которое будет в дальнейшем способствовать его развитию. Для дальнейшего стимулирования строительства индивидуальных жилищ государством будет продолжено финансирование строительства ИКИ к районам застройки ИЖС. На строительство ИКИ для развития ИЖС из республиканского бюджета ежегодно будут выделяться средства, которые  позволят обеспечить порядка 40 тыс. земельных участков сетями водо- и электроснабжения. Подведение иных инженерных коммуникаций, включающих в себя сети тепло-, газоснабжения, телефонизации, водоотведения (канализации), инженерные сооружения, внутриквартальные дороги и проезды, осуществляется за счет средств местного бюджета.

Для стимулирования развития ИЖС предусматриваются распространение МИО типовых проектов строительства малоэтажных жилых домов. Данные проекты должны предоставляться гражданам бесплатно. Также отведение площадок под ИЖС массивами в соответствии с утвержденными генеральными планами и проектами детальной планировки; обеспечение площадок ИКИ до начала строительства жилых домов; предоставление гражданам земельных участков в установленном законодательством порядке.

Вместе с тем индивидуальное жилье характеризуется неоднородным внешним обликом типов строения и стихийностью застройки. В этой связи в рамках данного направления приоритетом будет строительство индивидуальных жилых домов в едином архитектурном стиле по примеру большинства ведущих мировых городов.

Планируется реализация пилотного проекта по строительству индивидуального жилья, который станет реализовываться в едином архитектурном стиле в областных центрах через единого застройщика. МИО вправе определить применение данного проекта в пригородных к областным центрам территориях, в малых и моногородах с высоким потенциалом развития.  МИО организовывает строительство индивидуальных домов и подведение ИКИ в соответствии с действующим законодательством Республики Казахстан путем применения технологии домостроительных комбинатов. Допускается использование типовых проектов с применением иных и (или) местных материалов. В целях финансирования строительства индивидуальных домов МИО вправе направить средства, привлеченные путем выпуска долговых ценных бумаг, в рамках направления «Строительство кредитного жилья через систему жилстройсбережений».

Для возведения индивидуальных домов с дальнейшей их реализацией гражданам, состоящим в очереди на получение земельного участка под МИО, привлекает единого застройщика и (или) социально-предпринимательские корпорации. Единый застройщик вправе привлекать субсидируемый займ в рамках направления «Стимулирование строительства жилья частными застройщиками». При этом порядок и условия реализации индивидуального жилья определяются настоящим подразделом. Стоимость строительства 1 кв. метра жилья не должна превышать 120 тыс. тенге (без учета стоимости ИКИ). При реализации построенного дома в общую стоимость включаются затраты на ИКИ.

Очередники, участвующие в пилотном проекте, вправе самостоятельно выкупить готовый дом с земельным участком и подведенной ИКИ или получить заем в ЖССБК для его покупки. Для приобретения индивидуального дома через ЖССБК предусматриваются займы по сниженным процентным ставкам. В целях снижения конечному заемщику ставки вознаграждения по займу до 5% годовых, государством будут предоставлены субсидии до 7% годовых от ставки кредитования по предварительным и промежуточным жилищным займам в рамках направления «Повышение доступности  ипотечного кредитования», на срок не более пяти лет. По истечении пяти лет, по предварительным или промежуточным жилищным займам, а также при переходе  на  жилищный заем субсидирование ставки вознаграждения прекращается. Для данных целей ЖССБК привлекает заемные средства на рынке. Условия привлечения заемных средств и кредитования заемщиков по данному направлению программы определяются внутренними документами ЖССБК.

Механизм взаимодействия ЖССБК с МИО при обеспечении очередников индивидуальными домами с земельными участками реализуется в следующем порядке. МИО объявляет о реализации пилотного проекта очередникам и формирует списки в соответствии с заявляемыми параметрами дома; выдает очереднику направление с указанием параметров дома для прохождения оценки платежеспособности в ЖССБК. ЖССБК проводит оценку платежеспособности очередников и представляет информацию об очередниках, подтвердивших платежеспособность; МИО формирует окончательный список очередников и организовывает строительство домов.  После оформления сделок купли-продажи с очередниками и регистрации договоров в уполномоченном органе МИО передает ЖССБК правоустанавливающие и идентификационные документы для оформления займа очередникам. ЖССБК выдает займы очередникам под залог ИЖС, соответствующего требованиям ЖССБК, с земельными участками, переданными МИО очередникам в долгосрочное временное возмездное землепользование. Последующая передача земельных участков в собственность очередников осуществляется МИО при полной оплате стоимости строительства.

Взаимодействие ЖССБК и МИО по реализации пилотного проекта определяется соглашением о сотрудничестве. Применение технологии ДСК и местных строительных материалов к проектам типовой застройки позволит обеспечить стоимость строительства не дороже 120 тыс. тенге (без учета ИКИ), увеличить долю казахстанского содержания в строительной отрасли до 90% и обеспечить рост производства строительных материалов в обрабатывающей промышленности. По результатам реализации пилотного проекта будет принято решение о целесообразности его дальнейшего применения.

— Какие ресурсы будут здесь задействованы?

— Финансовые затраты на реализацию Программы предусматриваются за счет республиканского бюджета, частных инвестиций, в том числе субъектов квазигосударственного сектора, а также других средств, привлекаемых на рынке капитала, в том числе средств Единого накопительного пенсионного фонда.

— Спасибо за содержательную информацию.